泰禾连发高息债,300亿即期债务兑付困局待解

【时间: 2019-11-08 20:56:07】【字号:

流动性“危机”继续发酵,泰和集团(000732,简称“泰和”)尚未涉足生活安全区。

9月10日,太和宣布,公司全资海外子公司太和集团全球(股份有限公司)计划发行1亿美元海外债券,年息11.25%,债券到期日为364天。此前,子公司计划发行4亿美元的海外债券,期限为3年,年息最高可达15%。

对资金的渴求像一把悬在顶端的剑一样徘徊在泰和周围。太和今年上半年的债务状况有所改善,此前,太和通过降价清仓和出售资本来生存。然而,短期债务偿还问题仍然严重。目前,泰和仍有近200亿元的缺口。

该集团董事长黄启森向媒体透露,泰和并没有那么困难,这场危机已经被公众舆论所揭露。

然而,外界编织的信心就像一场梦。泰和曾经非常重视质量,现在开始要求营业额、还款和现金流。黄启森最终开始走出高等法院的围墙,带领没有披露销售业绩的房地产公司“为销售而战”

然而,当大象转过身来时,轻微的粗心就是绊倒。在房地产市场和融资环境越来越严峻的时候,泰和下半年肯定会有一场大战。如果这家企业安全上岸,这将是住房企业应对高杠杆危机的又一个例子。

移动危机

2019年初,房地产公司仍然对市场充满信心,泰和以其相当低调的“第一”计划掀起了房地产浪潮。自从子弹飞过,覆盖这次自救行动的面纱早就被撕开了。流动性危机不再是秘密,市场的任何变化都将带头冷却泰和紧绷的神经。

7月11日晚,泰和宣布,公司全资海外子公司太浩集团全球(股份有限公司)计划发行4亿美元3年期、年息15%的海外债券。筹集的资金用于项目建设和其他一般企业用途。

两个月后,即9月10日,子公司将再发行1亿美元的海外债券,票面利率为11.25%。第二天,泰和再次宣布,公司大股东泰和已于9月10日解除了公司540万股的质押。与此同时,发行的股票再次被质押用于融资目的。

频繁的高息融资行动悄悄地粉碎了黄启森的豪言壮语。"对泰和来说,债务现在不是大问题."他说。

这句话的背景是,2018年底,泰和净资产负债率达到384.55%,现金及现金等价物余额为115.58亿元,但一年内到期的短期贷款和非流动负债达到574.28亿元。货币资金与短期负债的比率仅为0.26。

深交所无法低头,向泰和发出了一份调查报告。泰和回应称,虽然全年内债还款金额为574亿元,但并不集中在一定时期,也不存在集中还款的风险。与此同时,泰和正忙于出售资产,以最现实的行动应对危机。

3月至5月,泰和先后将其7个项目的部分股份转让给世茂房地产(00813.hk),总金额约为77.52亿元。此后,泰和以34亿元的资本合同出售了其在广州庭院项目、济南章丘项目和河南润田房地产公司的部分股权。

积极裁员后,太和上半年经营现金流净额增加至202.2亿元,资产负债率比年初下降2.28个百分点,净负债率比年初下降126.15个百分点。

盈利数据也得到了优化。今年上半年,泰和的营业收入为145.1亿元,同比增长14.3%。净利润15.6亿元,同比增长15.2%。母亲净利润15.6亿元,同比增长58.7%。

毫无疑问,泰和正在发生变化,但从《中国日报》披露的数据来看,金融安全仍远远没有从量变到质变。

尽管100亿资金缺口已经通过销售填补,泰和仍有330.74亿元的计息负债需要在一年内偿还。至于公司债券,12月份需要偿还价值14.8亿元的债券。另外30亿元人民币债券将于10月进入行权期。

截至2019年6月底,泰和公司短期贷款75.54亿元,一年内到期非流动负债255.20亿元,现金及现金等价物余额129.67亿元。现金对短期债务的覆盖系数仅为0.39。

至于即期债务,太和在中期报告中还表示,将积极促进销售,提取资金偿还营运现金流,并与金融机构沟通,希望获得部分延期。

还应该把握“解融”

黄启森出生于建筑系,曾带领泰和提高产品质量。然而,在调控的沉重压力下,泰和精致的台阶被悬挂在院子里。前进是艰难的市场形势,后退是危险的财政负担。

2019年下半年,泰和的关键词仍然是集资。

“在评估中,最初是将签约销售作为一个重要指标,现在市里公司的每个人的奖金都是以还贷来结算的。”黄启森没有以高营业额为标准,最终还是放手了。对于目前的泰和来说,没有比一分钱更好的拯救市场的方法了。

然而,房地产市场的加速降温使得泰和难以获得一个自然而有利的市场空间。8月份,克里监控的重点城市的累计营业额继续下降,一线城市的营业额环比下降10%,同比下降7%。二线和三线城市的营业额分别下降了-3%和-6%。

此外,泰和的“高端精品”产品线本身不利于高营业额。以福建为例。目前,泰和还有一些2014年开始的项目,包括福州“泰和广场”东部地区(包括金尊府和金夫大院)、三江项目东块二期、厦门大院、宁德福鼎泰和洪钧等。

据凯瑞数据,1-8月太和合同销售额为531.7亿元,同比下降38.5%。该公司的排名从去年下降了21位,至第40位,明显落后于去年。从权益角度来看,泰和8月份实现权益销售421亿元,约占权益的79%。

销售方面面临压力,泰和的赚钱方式也不顺利。

今年上半年,由于公司借款收到的现金减少,偿还债务支付的现金增加,太和筹资活动的净现金流为-291.21亿元。外部环境收紧了信贷因素,泰和仍面临融资压力。该公司以15%的票面利率发行高利率债券的行为可以证明这一点。

从融资成本来看,泰和的平均借款成本已经达到9.3%。其中,银行贷款成本为8.48%,非银行融资成本为10.13%,公司债券(3-5年)平均成本为7.68%。

然而,另一项数据显示,泰和目前的利息保护倍数仅为0.38,这是指税前收益与利息支出之比。为保持正常偿付能力,数据至少应大于1。比率越高,企业的长期偿债能力越强。如果数据太低,企业将有偿还债务和利息的危险。

目前,住房企业的融资环境日益收紧,资金更愿意流向经营状况良好、金融安全稳定的企业。在当前利润甚至无法覆盖应付利息的情况下,泰和在资本市场的议价能力不容乐观。

针对公司的资本状况,泰和表示将重点关注“促进周转和回收资金”,以加强资本控制,提高资本使用效率。此外,我们将进一步加强与金融机构的合作,调整和优化债务结构,提高贷款集中度。

此外,今年上半年太和没有新项目。库存余额从年初的1735亿元下降到1633亿元,容积率下降104万平方米。在流动性问题得到解决之前,衡量未来的长期发展似乎还为时过早。

领导泰和度过危机的黄启森公开表示,他今年最重要的工作是“看人看人”在过去的一年里,泰和的许多高级管理人员都逃走了。现在,黄启森想改变,从人事控制、公司战略到区域调整,从抛光产品到赛马机制。然而,该行业的竞争已经加剧,给泰和留下的空间很小。

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